Quando um imóvel de família pode ser penhorado e leiloado

Veja 8 situações em que a Justiça pode determinar a retomada de um imóvel em favor do credor mesmo quando a propriedade é considerada bem de família

A legislação brasileira impede que um imóvel que seja considerado bem de família possa ser utilizado para o pagamento de dívidas inadimplentes de seu proprietário. Isso quer dizer que quem atrasou o pagamento de algum débito não pode ter a própria casa executada judicialmente como forma de ressarcir os credores pelo prejuízo.

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O objetivo da legislação é impedir que o devedor não tenha onde abrigar a família. A limitação de penhorabilidade foi regulamentada em detalhes pela lei 8.009, de 1990. A norma impede que a casa onde a pessoa, o casal ou os filhos moram possa ser usada para o pagamento de dívidas civis, previdenciárias ou trabalhistas.

Caso a pessoa tenha mais de uma casa e queira proteger da penhora outro imóvel que não seja aquele onde vive, deve se dirigir ao cartório e registrar como bem de família a outra residência. O valor da propriedade que será registrada como bem de família não pode superar um terço do valor total do patrimônio da pessoa. Atendida essa exigência, é feito o registro em cartório, mas a residência onde a pessoa mora perde a proteção contra penhora.

Nesse caso, é pela vontade do próprio morador que a propriedade ocupada pela família fica sujeita à penhora. A Justiça brasileira, no entanto, tem concedido ganho de causa aos credores em outras oito situações, descritas a seguir por Marcos Andrade, sócio do escritório Sevilha, Andrade, Arruda Advogados:

1 – Para pagar prestações em atraso do financiamento imobiliário que permitiu a compra ou a construção da residência, é possível penhorar o imóvel. O banco que financiou a aquisição da propriedade pode, portanto, retomá-la se houver inadimplência. Desde meados da década passada, o mesmo direito também é garantido aos bancos pela chamada “alienação fiduciária”. Por meio desse instrumento, a pessoa só terá direito à propriedade quando terminar de pagar as prestações do financiamento. Até lá, o imóvel fica em nome do banco, e o morador só tem direito à posse.

2 - Para pagar dívidas trabalhistas com os empregados domésticos do próprio imóvel, é permitida a penhora. Se o proprietário da residência não pagar os salários e benefícios da faxineira ou do jardineiro, por exemplo, o imóvel poderá ser retomado para a quitação dos débitos.

3 – Outra exceção que pode levar à penhora de um bem de família é quando uma pessoa deixa de pagar a pensão alimentícia aos filhos. Essa é uma infração com uma das penalidades mais rígidas da legislação brasileira. Deixar de pagar a pensão dos filhos também é crime inafiançável. O devedor pode ser preso e ficará detido até que regularize a situação.

4 – Um imóvel pode ser penhorado para o pagamento de dívidas tributárias relativas ao próprio imóvel. Se o proprietário deixar de pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), pode perder o bem de família. Desde 2011, a Prefeitura de São Paulo tem fechado o cerco aos devedores do IPTU. Como nas últimas décadas houve diversas oportunidade de renegociar esses débitos com a prefeitura e se livrar de multas e juros, muita gente deixava de recolher o IPTU na data dos vencimentos para acertar a pendência mais para frente em condições favoráveis.

Agora, a prefeitura decidiu começar a notificar os donos dos imóveis com pendências e a ameaçá-los com a possiblidade de execução judicial e de leilão da propriedade se não houver a quitação dos débitos. No Rio de Janeiro, onde esse tipo de ação já é realizada há mais tempo, há muitos questionamentos judiciais da constitucionalidade dessa política de cobrança. Muitos proprietários contestaram a possibilidade de execução na Justiça, mas a vitória ou a derrota na ação depende principalmente do juiz que analisa o processo, uma vez que a questão não está pacificada.

5 – Quando o imóvel é oferecido como garantia de uma dívida, o devedor também pode perdê-lo se não pagá-la em dia. O imóvel de família que serve como garantia de hipoteca está sujeito à penhora.

6 – Quando o imóvel foi comprado com dinheiro sujo ou gerado por conduta criminosa, fica sujeito à penhora mesmo que abrigue a família do criminoso.

7 – Quando alguém é fiador em um contrato de aluguel e se compromete a garantir os pagamentos do inquilino, também fica sujeito a ter o imóvel penhorado caso haja inadimplência.

8 – A questão mais polêmica em relação à penhora de imóveis de família é quando a pessoa mora em uma propriedade de luxo. A lei 8.009/90 não prevê explicitamente essa possiblidade, mas muitos juízes de primeira e segunda instâncias permitem que a propriedade seja vendida para arcar com a dívida inadimplente.

O devedor, nesses casos, não ficaria desamparado porque pode pegar o dinheiro restante e comprar outra residência menor. Uma pessoa que perde um imóvel de 1,5 milhão de reais para o pagamento de uma dívida de 500.000 reais, por exemplo, ainda terá 1 milhão de reais no bolso para encontrar um novo lar para a mulher e os filhos.

Há decisões nesse sentido em tribunais como o TJ-SP, mas a decisão foi posteriormente derrubada no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Da mesma forma, o Tribunal Regional do Trabalho (TRT) de estados como São Paulo, Minas Gerais e Rio Grande do Sul também já permitiu a penhora de imóvel de família luxuoso. O Tribunal Superior do Trabalho (TST), entretanto, nunca referendou a decisão.

Uma lei aprovada pelo Congresso em 2006 também chegou a permitir a penhora de bem de família com valor superior a 1.000 salários mínimos (hoje equivalente a 622.000 reais), mas a alteração foi vetada pelo ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva. A comissão da Câmara que estuda uma nova reforma do Código de Processo Civil, entretanto, estuda voltar a incluir o assunto no projeto, que não tem previsão para votação. Fonte: Exame.com

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Como vencer as armadilhas quando a entrega do imóvel atrasa

Conheça os direitos do comprador quando a construtora atrasa a entrega do imóvel e saiba como reaver as cobranças indevidas

Comprar um imóvel na planta já prevendo um eventual atraso nas obras virou um costume entre os consumidores brasileiros. Problemas no setor de construção civil ao longo do ano passado, envolvendo escassez de mão-de-obra, equipamentos e materiais de construção, tornaram esses atrasos constantes.

Para resguardar os direitos de quem já está pagando por seu imóvel e ainda tem que arcar com os custos de sua moradia atual por mais tempo que o previsto, a Justiça tem tomado decisões favoráveis aos consumidores, como a concessão de liminares para suspender a correção monetária sobre o montante devido após a data prevista para a entrega das chaves.

Os atrasos nas entregas de imóveis comprados na planta já foram praticamente institucionalizados. Tanto que os contratos costumam prever uma tolerância de 180 dias para que a entrega das chaves seja efetivamente feita, a partir da data prevista de entrega. “Acontece que grande parte dos atrasos está superando um ano”, diz o advogado Marcelo Tapai, especializado em direito imobiliário.

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Isso representa mais um ano de prestações corrigidas pela inflação, que não anda baixa, e possivelmente de aluguel com a própria moradia. Então o que o investidor deve fazer para garantir seus direitos? Conheça a seguir as principais armadilhas dos contratos assinados com as construtoras e os direitos do consumidor em cada uma dessas situações:

1ª armadilha: O contrato assinado com a construtora traz uma cláusula que prevê uma tolerância de até 180 dias, em caso de atraso da obra, para a entrega das chaves.

Direito do Consumidor: Esse atraso é ilegal, o que já foi confirmado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Motivo: existe um desequilíbrio claro no contrato, pois se o consumidor atrasar suas obrigações, por qualquer motivo, ele é obrigado a arcar com penalidades, como juros, multa e correção monetária. Por outro lado, o atraso da construtora está respaldado pelo próprio contrato, sem qualquer contrapartida para o consumidor.

“Essa cláusula geralmente vem escondida no miolo do contrato. Existe no quadro-resumo uma data expressa de entrega das chaves e só lá no meio que aparece essa tolerância de 180 dias. São duas cláusulas contraditórias no mesmo contrato”, explica Tapai.

Solução: O consumidor tem o direito de contatar a construtora e até de entrar na Justiça já a partir do primeiro dia de atraso na entrega das chaves.

2ª armadilha: A obra atrasa, mas o montante devido à construtora continua sendo corrigido pelo INCC, mesmo depois da data prevista para entrega das chaves.

Direito do Consumidor: Ao financiar um imóvel na planta com a construtora, o consumidor não paga juros até a entrega das chaves. Isso porque o imóvel continua em nome da empresa, e não é possível pagar juros sobre o valor de um bem que não é seu. Durante a construção, porém, o montante é corrigido pelo INCC, índice de inflação que geralmente fica acima do IPCA. Em 2011, o INCC acumulado no ano foi de 7,48%. De acordo com Marcelo Tapai, o que vem ocorrendo é que essa correção monetária continua ocorrendo mesmo quando a obra atrasa.

“A correção monetária é a reposição do poder aquisitivo da moeda, o que, em tese, não onera o consumidor. É por isso que ela pode continuar incidindo mesmo quando a obra atrasa”, explica Marcelo Tapai, que considera a cobrança absurda. “Só que a correção pelo INCC é maior que os índices de reajuste de salários. Como quem está provocando a elevação do custo para o consumidor é a construtora, ela que deveria encarar o ônus”, completa.

Solução: Essa linha de raciocínio vem levando a um aumento da concessão de liminares que determinam às construtoras a suspensão da correção monetária a partir do momento em que a entrega das chaves é adiada. Também é fixada multa caso a construtora insista na cobrança. Em caso de atraso na entrega do imóvel, portanto, o consumidor pode pleitear na Justiça que o montante devido à construtora seja congelado.

3ª armadilha: O consumidor não consegue migrar sua dívida da construtora para um banco imediatamente após a expedição do Habite-se, como deveria ser. Além disso, quando o Habite-se é expedido, nem sempre o imóvel está habitável. Mesmo assim, continua a correção monetária pela inflação, e a construtora passa também a cobrar juros.

Direito do consumidor: Quando ocorre a expedição do Habite-se, o consumidor deve, imediatamente, migrar sua dívida com a construtora para um banco, que concederá o financiamento bancário, apenas com a cobrança dos juros. Acontece que, entre a expedição do Habite-se e a migração da dívida, há um hiato que acaba onerando ainda mais o consumidor: a construtora passa a cobrar correção monetária pelo IGP-M e uma taxa de juros.

Esse hiato ocorre em função da burocracia. Para migrar a dívida para um banco, o consumidor precisa da matrícula individualizada do imóvel, o que a construtora leva pelo menos 45 dias para obter após a expedição do Habite-se. Às vezes, porém, as construtoras têm dificuldade de obter suas certidões negativas, essenciais à individualização da matrícula, levando ainda mais tempo.

Outro problema é que a expedição do Habite-se nem sempre significa que o imóvel está habitável. Ele está tecnicamente pronto, mas ainda podem estar faltando azulejos, o piso e outros acabamentos essenciais à moradia. Ou seja, além de arcar com os custos adicionais após a expedição do Habite-se – juros e correção pelo IGP-M – o consumidor não pode sequer se mudar para seu imóvel, e vai continuar a pagar aluguel.

Solução: O consumidor não deve ser obrigado a pagar nem correção, nem juros, nesse caso, uma vez que o atraso na migração da dívida para o banco não é culpa dele, mas sim da burocracia ou da própria construtora. Cabe aqui novamente liminar para suspender essas cobranças extras após a expedição do Habite-se, congelando o montante devido até que dívida possa ser migrada para o banco.

4ª armadilha: Atrelar o pagamento da chamada “parcela das chaves” à data de previsão de entrega do imóvel, e não à entrega das chaves, efetivamente. Pego de surpresa, o consumidor pode não ter o valor em mãos para efetuar o pagamento e sofrer a cobrança de multa.

Direito do Consumidor: O contrato de financiamento com a construtora prevê parcelas a serem pagas durante a obra – as mais baixas, corrigidas pelo INCC – e uma parcela um pouco mais alta a ser paga na data de entrega prevista das chaves. Acontece que o pagamento dessa parcela está atrelado à data, não à entrega das chaves em si.

Se isso não estiver claro, pode ser que o comprador de um imóvel com a obra atrasada não se planeje para ter o dinheiro em mãos na data prevista. Se ele estava pensando em financiar a parcela da entrega das chaves – prevendo que, à época, já teria o Habite-se em mãos e poderia migrar sua dívida para um banco – certamente não vai ter como pagar o débito. Como resultado, a construtora acaba cobrando do cliente uma multa em função do atraso.

Solução: O consumidor pode, também, pleitear a suspensão e/ou devolução desta multa e tentar prorrogar a data de pagamento da parcela das chaves para quando as chaves forem efetivamente entregues.

Como fazer valer o seu direito

Antes de entrar na Justiça, o consumidor deve tentar um contato formal com a construtora, obtendo por escrito se a empresa vai isentá-lo do pagamento de juros, multa e correção cobrados após a data de entrega prevista inicialmente. Não obtendo sucesso, pode entrar na Justiça e pleitear, além das liminares para suspender ou ressarcir esses custos, indenizações por danos morais e materiais.

No estado de São Paulo, o Secovi, sindicato da habitação, assinou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público fixando a indenização em 2% do valor já pago pelo consumidor, mais 0,5% do valor pago a cada mês até a entrega das chaves. Para Marcelo Tapai, esse acordo representa um retrocesso, pois as indenizações costumam ser de 0,8% do valor total do imóvel ao mês, o que faz uma enorme diferença.

No caso de um imóvel de 200.000 reais, 0,8% do valor do imóvel ao mês representa uma indenização mensal de 1.600 reais, o suficiente para bancar o aluguel em um imóvel semelhante. Como o consumidor paga, em média, 30% do valor do imóvel antes da entrega das chaves – o que neste exemplo seriam 60.000 reais – pelo TAC firmado entre o MP e o Secovi, sua indenização seria de 4.000 reais de uma só vez, mais 300 reais mensais, uma quantia ínfima para garantir a subsistência do consumidor.

O cliente tem, ainda, direito de desistir da compra e receber o ressarcimento de 100% do valor pago, incluindo todas as taxas e com correção monetária. Mesmo nesse caso cabe indenização por dano moral e material, que deve ser paga em parcela única, à vista. Fonte: Exame.com

O L'écran será localizado em uma das mais belas paisagens cariocas: a Lagoa Rodrigo de Freitas.
A vista da Lagoa estará na varanda de todos os apartamentos, mesmo aqueles que o ângulo não permite isso. O "milagre" será proporcionado por uma câmera instalada no topo do prédio que vai captar as imagens da Lagoa 24 h por dia e enviá-las a um retroprojetor instalado no forro da varanda de cada apartamento.

Assim, a imagem da vista da Lagoa chegará à porta de vidro de cada apartamento que separa o living da área externa do edifício.
É como se a pessoa estivesse realmente envolvida pelo ambiente da Lagoa, e, quando o morador cansar do reality view, poderá simplesmente desligar a Lagoa. Em vez de ligar a Tv, ele poderá ligar e desligar a Lagoa.

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